ALUGOU UM IMÓVEL? SAIBA DIREITOS E DEVERES
Olá, pessoal! Hoje vamos falar sobre contrato de aluguel de imóveis residenciais ou comerciais, os direitos e deveres do locador e do locatário que as vezes possam passar despercebidos. Vamos lá! 😉
Para começar, importante explicar que locador é o proprietário que aluga o imóvel e locatário é a pessoa que está alugando o imóvel do proprietário.
Os contratos de locação devem estipular o imóvel a ser locado, o valor do aluguel, a forma de pagamento, o tipo de garantia do contrato (fiador, depósito prévio, seguro fiança), discriminação dos encargos a serem pagos pelo locatário, destinação do imóvel, duração do contrato, cláusula de vigência em caso de venda do imóvel, termo de vistoria e multa rescisória em caso de saída do imóvel antes do término do contrato.
Assim como em todo contrato, há direitos e deveres entre as partes que devem ser respeitados. Vejamos.
O locador deve entregar o imóvel em boas condições de uso, responder por problemas anteriores à locação, pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;, mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, pagar as despesas extraordinárias de condomínio (tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, paredes laterais).
Também são deveres do locador arcar com as despesas advindas de obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.) e despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns e contribuição para fundo de reserva.
Já o locatário, também conhecido como inquilino tem como dever pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados, utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste, reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação.
O locatário também não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador. Precisa encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário, pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.), autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora, obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio, pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio, cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas, rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação, pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer, reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação também são deveres do inquilino.
Segundo o artigo 27 da Lei 8.245 de 1991, (Lei do Inquilinato), no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Se o locador não tiver resposta dentro do prazo de 30 (trinta) dias, o direito de preferência caducará.
O que muita gente em dúvida diz respeito as benfeitorias realizadas no imóvel durante o contrato de locação. Importante, portanto, esclarecer que há diferença entre as benfeitorias.
Se as benfeitorias forem necessárias, mesmo que não autorizadas pelo locador, estas serão indenizadas ao locatário. São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados
As benfeitorias úteis são aquelas obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade. Estas precisam ser autorizadas pelo locador e devem ser indenizadas ao locatário, permitindo direito de retenção.
Já as benfeitorias voluptuárias, aquelas que o tornam mais bonito ou mais agradável, estas não serão indenizáveis, podendo ser levadas pelo locatário ao final na locação, desde eu sua retirada não afete a estrutura do imóvel.
Gostou das dicas de hoje? Espero que tenha esclarecido algumas questões para vocês! 🙂 🙂
Até semana que vem!
Um abraço!
Gabrielle Detoni de Freitas
